Je koopt als bv een hotelgebouw dat kort daarvoor is verbouwd, waarbij het gebouw is gewijzigd van kantoorpand in een hotelgebouw. De binnenkant van het gebouw is ingrijpend gewijzigd en er zijn nieuwe voorzieningen aangebracht. De constructie, de oppervlakte en het uiterlijk van het gebouw zijn niet gewijzigd. Heeft deze verbouwing nu geleid tot het ontstaan van een nieuw vervaardigde onroerende zaak waardoor de levering is vrijgesteld van overdrachtsbelasting en de levering in de btw plaatsvindt?
Rechtbank Zeeland-West Brabant moest zich over een dergelijke casus buigen. De Rechtbank stelde daartoe zogenoemde prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. In de zaak betrof het een Franse SARL die het verbouwde hotelgebouw kocht.
De Hoge Raad oordeelt dat er slechts sprake kan zijn van ‘in wezen nieuwbouw’ als er wijzigingen zijn opgetreden in de bouwkundige constructie van het bestaande gebouw. Daaronder wordt ook de vervanging begrepen (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie. Alleen dan is de verbouwing zo ingrijpend geweest dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan.
Wijzigingen in de bouwkundige identiteit/uiterlijke herkenbaarheid, wijzigingen in de functie in de zin van aanwendingsmogelijkheden, de grootte van de gedane investeringen en de door de verbouwing gerealiseerde meerwaarde (in deze zaak ruim € 11,4 miljoen) kunnen daarvoor aanwijzingen zijn, doch zijn niet doorslaggevend.
Met zijn arrest van 4 november lijkt de Hoge Raad de lat om te komen tot “in wezen nieuwbouw” hoger te leggen en de daarvoor echt relevante factoren terug te brengen tot alleen de bouwkundige constructie; de andere factoren zijn meer illustratief. Een verbouwing zal daarmee niet snel tot “in wezen nieuwbouw” leiden.
Voor projecten waarbij commerciële ruimten in woningen worden getransformeerd is deze conclusie gunstig. Kopers (veelal particulieren) hoeven dus geen btw te betalen maar wel overdrachtsbelasting (naar het lage tarief).
Voor projecten die leiden tot een commerciële functie is het arrest minder gunstig. Als er immers geen sprake is van (in wezen) nieuwbouw kun je de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting niet toepassen en is overdrachtsbelasting, tegen het hogere standaardtarief, een forse kostenpost.
Het arrest geeft aldus meer duidelijkheid over de relevante criteria, doch een grondige fiscale analyse voor dit soort projecten blijkt noodzakelijk.
Wil je hierover meer weten? Vraag je Finovion adviseur om advies.
Terug naar nieuwsoverzicht